De hypotheek: je eigen huissponsor

De hypotheek: je eigen huissponsor

De hypotheek: je eigen huissponsor

De hypotheek

Bij de aanschaf van een eigen huis zul je voor de betaling van de koopsom en de bijkomende kosten meestal een beroep moeten doen op een financiële instelling: je leent geld. Hiervoor wordt een overeenkomst van geldlening gesloten met een bank, verzekeringsmaatschappij, pensioenfonds of een institutionele belegger.

Hypotheeknemer en hypotheekgever
Bij de aanschaf van een eigen huis zul je voor de betaling van de koopsom en de bijkomende kosten meestal een beroep moeten doen op een financiële instelling: je leent geld. Hiervoor wordt een overeenkomst van geldlening gesloten met een bank, verzekeringsmaatschappij, pensioenfonds of een institutionele belegger. Dergelijke instellingen wensen zekerheid over terugbetaling van het geleende geld. Deze zekerheid is gewaarborgd door het afsluiten van een hypotheek. De bank leent geld uit met als onderpand het onroerend goed. Hij neemt het recht van hypotheek: namelijk het recht om je huis te gelde te maken wanneer je het geld niet aflost. Dat maakt de bank tot hypotheeknemer. Jij als huiseigenaar bent dan de hypotheekgever omdat je de bank het recht gééft om in plaats van de geleende geldsom je huis te verkopen.
Er bestaan diverse hypotheekvormen. Voor de leek is het tamelijk ingewikkeld om uit deze grote hoeveelheid van mogelijkheden een verantwoorde keuze te maken. Welke vorm is de voordeligste of de beste? Ook je persoonlijke omstandigheden tellen mee: hoe zijn bijvoorbeeld je (financiële) toekomstverwachtingen?
De onderlinge verschillen tussen de aangeboden hypotheken zijn hoofdzakelijk gelegen in de manier waarop het geleende geld moet worden terugbetaald: de aflossing.

De Lineaire hypotheek
Ieder jaar wordt een vast bedrag van de lening afgelost. Deze aflossing is eenvoudig te bepalen door het leningsbedrag te delen door het aantal jaren van de looptijd; bij 30 jaar moet er elk jaar 1/30 deel van de lening afgelost worden. Omdat vanaf het begin van de looptijd wordt afgelost, dalen elk jaar de betalingen. Dit komt door de lager wordende schuld, waardoor ook de te betalen rente daalt. De hoge woonbedragen in de eerste 10 tot 15 jaar beperken vaak de mogelijkheden cm voor deze leningsvorm te kiezen.

Voordelen:
  • snelle en gelijkmatig dalende schuld;
  • restantschuld is per jaar over gehele looptijd eenvoudig te berekenen;
  • steeds lager wordende betalingen;
  • bij verkoop komt het afgeloste kapitaal vrij en is naar eigen keuze te besteden.

  • Nadelen:
  • hoge aanvangslasten;
  • sterk dalend belastingvoordeel tijdens de looptijd door vermindering van de te betalen rente.
  • De annuïteitenhypotheek
    Kenmerkend voor de annuïteitenhypotheek zijn de gelijkblijvende betalingen aan de geldgever tijdens de looptijd van de lening. Dit is uiteraard slechts het geval bij een gelijkblijvend rentepercentage. De eerste jaren wordt nagenoeg alleen rente betaald en zeer weinig op de lening afgelost. Bij het verstrijken van de jaren wordt steeds meer afgelost, terwijl – vooral in de laatste jaren van de lening – weinig rente wordt betaald.

    Voordelen:

  • lagere aanvangswoonbedragen (in vergelijking met lineaire hypotheek);
  • hogere lening mogelijk t.o.v. de lineaire hypotheek;
  • bij verkoop komt het afgeloste kapitaal vrij en is naar eigen keuze te besteden.

  • Nadelen:
  • dalend belastingvoordeel, terwijl het woonbedrag gelijk blijft;
  • bij rentestijgingen aan het einde van de rentevastheidsperiode treden grote schommelingen op in de woonbedragen.
  • Levenhypotheek
    Deze vorm wordt ook wel de traditionele leven-hypotheek genoemd. Het is een leningsvorm waarbij tijdens de looptijd niet afgelost wordt. De verzekering keert aan het eind van de looptijd het geleende kapitaal uit en hiermee wordt de lening afgelost. Om het eindkapitaal te bereiken, kun je –afhankelijk van de verzekeringsmaatschappij – de door jouw betaalde premies laten beleggen. Afhankelijk van het rendement is de kans op extra winst of een tekort op het eindkapitaal aanwezig.

    Voordelen:
  • geen aflossingen: maximaal belastingvoordeel;
  • volledige of gedeeltelijke dekking bij overlijden.

  • Nadelen:
  • hoge premies, vooral in vergelijking met spaarhypotheek;
  • geen gegarandeerd eindkapitaal op de einddatum, de lening of de verzekeringspolis dient een looptijd van tenminste 20 jaar te hebben en voor de leeftijd van 76 jaar te zijn afgelost om volledig fiscaal voordeel te hebben.
  • Spaarhypotheek
    Deze hypotheekvorm wordt ook wel de verbeterde levenhypotheek genoemd. Ook hier wordt tijdens de looptijd van de lening niet afgelost. Het grote voordeel is dat het voor de consument duidelijk is waaraan de betalingen besteed worden.
    Het woonbedrag bestaat uit drie elementen:

    • rente;
    • spaarpremie;
    • premie overlijdensrisicoverzekering. Spaarpremie en premie overlijdensrisicoverzekering vormen samen de gemengde- of spaarverzekering. Aflossing geschiedt aan het eind van de looptijd in één keer door middel van een door jezelf opgebouwd spaarkapitaal. Om dit kapitaal bijeen te brengen betaal je elke maand een spaarpremie. Over het gespaarde gedeelte ontvang je rente die gelijk is aan de hypotheekrente. Hierdoor wordt bereikt dat aan het einde van de looptijd gegarandeerd het benodigde bedrag aanwezig is om de lening af te lossen.

    Fiscaal profiteer je van twee kanten: maximaal belastingvoordeel door een constant gelijk blijvend rentebedrag, en belastingvrij sparen op het spaargedeelte.
    Voordelen:

  • grote fiscale voordelen;
  • gelijkblijvende netto woonbedragen tijdens de looptijd van de lening;
  • gegarandeerd eindkapitaal om de lening aan het eind van de looptijd volledig af te lossen;
  • lage premie voor overlijdingsrisicoverzekering, aangezien het te verzekeren kapitaal (de schuld) tijdens de looptijd daalt met de opbouw van het spaarkapitaal;
  • bij overlijden van de verzekerde wordt de lening altijd afgelost. Dit is mogelijk door de eigen betaalde spaarpremie en de hierop ontvangen rente en de uitkering van de overlijdensrisicoverzekering;
  • belastingvrij sparen.
  • Nadelen:

  • grote gebondenheid aan de geldgever bij verhuizing tijdens de looptijd, vanwege het contract met de verzekeraar en de geldgever;
  • de lening dient een looptijd van tenminste 20
  • jaar te hebben en vóór de leeftijd van 76 jaar te zijn afgelost om volledig fiscaal voordeel te hebben;

  • bij verkoop geen vrij kapitaal; het opgebouwde spaardeel van de lening blijft in de spaarpolis. Wel is het mogelijk de polis bij verhuizing mee te nemen en in een nieuwe lening onder te brengen.
  • Andere vormen
    Naast de hiervoor geschetste hypotheken zijn er nog legio tussenvormen en alternatieven. Voor het afsluiten van een hypotheek kun je voor advies onder andere terecht bij de notaris, de makelaar, de onafhankelijke hypotheekbemiddelaar en vanzelfsprekend de banken. Allen zijn meer dan bereid je hun voorwaarden en kapitaalhoogte uit te leggen. Maar misschien kun je wel het beste met je 'eigen' bankinstelling beginnen.
    Een andere hypotheekvorm is bijvoorbeeld de hypotheek zonder aflossing. Bij deze vorm betaal je alleen rente, geen aflossing. Dit laatste doe je pas aan het eind van de looptijd of bij de verkoop van het huis.
    Een depothypotheek maakt een hoge financiering mogelijk. Deze combineert twee financiële producten tot één geheel: de spaarhypotheek en de depotrekening.
    De rekening-couranthypotheek is gekoppeld aan een privé-rekening. In tegenstelling tot een normale hypotheek mogen opgenomen bedragen steeds weer afgelost en opgenomen worden. Een combinatiehypotheek combineert enkele eerder genoemde hypotheekvormen, maximaal samengesteld uit drie hypotheekdelen waarvan maximaal één spaardeel. Verder bestaan er nog de tweeverdienershypotheek en de groene hypotheek.

    Groene hypotheek
    Wanneer je een milieuvriendelijke nieuwbouwwoning koopt, kun je gebruik maken van de voordelen van een groene hypotheek. Deze heeft een gunstige renteregeling en bestaat uit twee hypotheekdelen, waarvan één het groene deel is met een lagere rente.
    De overheid heeft enkele voorwaarden vastgesteld; zo is de woning gebonden aan een maximale koopsom. Verder moet de woning voorzien zijn van een 'groenverklaring'. Deze wordt afgegeven voor
    woningen waarin een aantal milieuvriendelijke voorzieningen zijn aangebracht op het gebied van energie- en waterbesparing, materiaalgebruik en binnenmilieu. Verder is een aantal aanvullende maatregelen noodzakelijk, voorzien van een puntenwaardering. De makelaar of projectontwikkelaar is hiervan op de hoogte.

    Nationale Hypotheek Garantie
    De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen staat onder bepaalde voorwaarden garant voor je betalingsverplichtingen. Hierdoor is de hypotheekrente lager en een hogere hypotheek mogelijk. De garantie kent een limiet aan de hoogte van verstrekte hypotheken. In de toekomst is deze regeling ook van kracht voor noodzakelijk – achterstallig -onderhoud of verbetering van de woning.